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L'agente immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che, alle dipendenze di una agenzia immobiliare o in proprio, fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare.

Il compito primario dell’agente immobiliare è, sicuramente, quello di trovare un accordo tra le parti al fine di concludere l’affare. Ruolo fondamentale è quello di tutelare l’agenzia e l’interessato, verificare se vi siano ipoteche, trascrizioni, supporto al mutuo, diritti di prelazione, analisi della situazione locatizia. Il rispetto della privacy e del segreto professionale sono elementi imprescindibili.

Nel momento in cui si decide di affidare l’incarico all’agenzia immobiliare, tra le parti viene stipulato un vero e proprio contratto, tramite il quale l’agenzia si impegna a promuovere, a vendere o cercare acquirenti, alla locazione, alla cessione della nuda proprietà, etc… Tale contratto viene definito “incarico” e contiene tutti gli elementi essenziali per procedere nel rispetto delle normative giuridiche tra il privato e l’agenzia

Tra i vari punti che possono essere inseriti all’interno del mandato, qui di seguito i più rilevanti: • Descrizione dell’immobile: metri quadri, numero dei vani, pertinenze, destinazione d'uso, ecc. devono essere esplicitamente segnalati. • Indicazione della situazione giuridica reale, eventuali ipoteche, trascrizioni, diritti di prelazione, potenziale situazione locatizia. • Segnalazione della durata dell’incarico e della modalità di rinnovo. • Informativa in merito ai termini entro i quali concludere il preliminare e l'atto di compravendita. • Trascrizione del prezzo di vendita e della provvigione, solitamente da intendersi soggetta ad IVA.

La proposta irrevocabile d'acquisto è l'atto attraverso il quale una parte si impegna, per un periodo di tempo stabilito, a corrispondere al venditore un determinato prezzo per l’acquisto dell’immobile in oggetto. Tale accordo fa riferimento solo all’acquirente, in quanto il venditore potrà decidere in ogni momento di vendere a qualcun altro. Nel caso in cui la proposta venga accolta dal venditore, nessuna modifica potrà essere più apportata se non sia stata accettata e sottoscritta bilateralmente.

Qualora l’affitto preveda un contratto regolare, ossia 4 anni + 4anni in caso di abitazione oppure 6 anni + 6 anni in caso di esercizio commerciale, all’agenzia immobiliare spetterà, sia da parte del locatore che da parte del conduttore, un compenso pari ad una mensilità d’affitto + IVA; Nel caso in cui, invece, il periodo dell’affitto sia inferiore ad 1 anno, all’agenzia immobiliare spetterà un importo pari al 10% sul totale complessivo della locazione annuale.

Le provvigioni spettanti all’agenzia immobiliare sono pagate da entrambi le parti Acquirente e Venditore + IVA 22% sul prezzo totale d’acquisto/vendita, salvo ulteriori accordi.

Esistono due diversi tipi di imposte inerenti all’acquisto di una casa: parliamo, quindi, di Imposta di Registro (imposta variabile) ed Imposta Ipotecaria e Catastale (imposte fisse). Nel caso di acquisto da un privato, se parliamo di prima casa l’imposta di Registro è calcolata al 2% sul valore ricavato dalla rendita catastale, oppure al 9% se si tratta di seconda. Le imposte ipotecaria e catastale sono calcolate in misura fissa di 50 euro ciascuna. Nel caso di acquisto da costruttore, entro i 5 anni dall’ultimazione dell’immobile, non è previsto il pagamento dell’imposta di Registro. Tuttavia, si pagherà l’IVA, ossia l’imposta sul valore aggiunto, come di seguito descritto: 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa.

Quando si decide di accendere un mutuo, occorrerà stipulare un ulteriore atto presso il notaio, pagando un’imposta pari allo 0,25% della somma totale del mutuo se parliamo di prima casa, oppure del 2% se parliamo invece di seconda casa. A tale importo andrà aggiunto il corrispettivo della parcella del notaio stesso, che varia a seconda dell’importo dichiarato. Qualora si necessitasse della richiesta di mutuo, House Dream vi metterà a disposizione i contatti con i maggiori istituti di credito, supportandovi nella scelta attraverso una consulenza mirata e personalizzata, in grado di definire al meglio le possibili agevolazioni economiche sui mutui sia per l’acquisto che per la ristrutturazione del vostro immobile. Stesso discorso per gli istituti di emissione prestiti/finanziamenti e sui prodotti assicurativi per la casa.

Tra i vari servizi di cui i nostri clienti possono beneficiare, la House Dream propone la ristrutturazione per l'edilizia di stabili e appartamenti e ville, facilitandovi nella comprensione e gestione di tutto il processo edile e del piano incentivi, risolvendo ogni tipo di problema di carattere urbanistico e catastale. Il nostro Team di esperti, è in grado di rispettare tutti i requisiti di sicurezza, di efficienza e qualità. Riqualificare e ristrutturare significa aumentare il valore del proprio immobile e beneficiare di incentivi per la ricostruzione, di bonus ristrutturazioni d’interni e mobili e di nuove aliquote di detrazione per l’Ecobonus attraverso la riqualificazione energetica.

Caparra confirmatoria La caparra confirmatoria funge da garanzia: la parte che versa la caparra si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della somma; la parte che la riceve, invece, si impegna a non recedere, pena la restituzione del doppio dell’importo. Generalmente il versamento si effettua a conclusione del contratto: qualora il patto non venga rispettato, la caparra (o il suo doppio) è impiegabile come risarcimento del danno. La caparra confirmatoria non è valutata corrispettivo del contratto, nemmeno in caso di inadempimento, per cui su tale somma non deve essere applicata l’Iva. Deposito Cauzionale La cauzione, come la caparra confirmatoria, è una somma di denaro che viene versata da una delle parti e viene utilizzata come garanzia contro l’inadempimento del contratto. A differenza della caparra confirmatoria, però, in caso di inadempimento l’importo ha la funzione di risarcimento del danno: in questa ipotesi tale somma costituisce una parte costituente di reddito positivo o negativo. Il deposito cauzionale, al termine del contratto, deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito.

Il rogito notarile è l’atto di chiusura di tutto l’iter per diventare proprietari di un immobile. Attraverso tale contratto, le parti ufficializzano quanto scritto nel preliminare di compravendita in merito al trasferimento della proprietà di un immobile. Questo contratto viene sottoscritto davanti ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri Immobiliari affinché la compravendita possa essere resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti di terzi. Al momento dell’Atto Pubblico in cui avviene il trasferimento della proprietà, si decentra anche il possesso dell’immobile che deve essere libero da cose o persone, salvo diverse pattuizioni fra le parti.

L' A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento, obbligatorio per legge in caso di compravendita, che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza, con una scala da A a G, le prestazioni energetiche degli edifici, attraverso un indice numerico in Kw/mq, laddove la lettera A indica minore consumo, fino alla G che indica maggiore consumo. Al momento dell’acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico. L' Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE). La validità di un APE è, nella maggior parte dei casi, 10 anni

Gli annunci immobiliari, a meno che non venga specificato, riportano sempre di mq lordi. Ciò significa che la superficie dell’immobile è calcolata all’esterno dei muri perimetrali e alla metà di muri che dividono la proprietà da altre. Generalmente, si aggiunge 1/3 o 1/5 della superficie degli spazi esterni, in base alla grandezza di quest’ultimi, 1/3 delle cantine ed a volte una percentuale delle parti comuni.

L’usufrutto è il diritto ad utilizzare un immobile o un terreno e di goderne i frutti, tra i quali il canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati. Non vi è, quindi, la proprietà formale, detta anche in linguaggio giuridico la "nuda proprietà". Pertanto, nel momento in cui sussiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa. L’ usufruttuario dovrà impegnarsi a conservare il bene in buone condizioni, tramite la piccola manutenzione o attraverso le riparazioni straordinarie. Dovrà, inoltre, pagare le spese fiscali e le spese condominiali. Il nudo proprietario, a sua volta, si impegnerà a pagare le spese di manutenzione straordinaria.

Il mercato immobiliare non è un mercato fisso, per cui assistiamo a continui cambiamenti ed evoluzioni. Detto ciò, per definire esattamente il valore di un immobile dovranno essere presi in considerazioni diversi elementi, tra cui il periodo esatto in cui viene effettuata la valutazione, attraverso un sopralluogo da parte di un consulente immobiliare che stimerà il bene in base al mercato attuale.

Per stabilire la tempistica tra la vendita e l’acquisto, dovranno essere valutati gli elementi soggettivi del diretto interessato. Si dovrà, quindi analizzare i “pro” e i “contro” della propria situazione. Facciamo alcuni esempi: Vendere casa prima, acquistare casa dopo: i “pro” in questo caso possono essere un’entrata certa ottenuta dalla vendita. Tra i “contro”, però, potrebbe presentarsi il rischio di affrettare troppo la ricerca di una casa d’acquistare, evitando così di restare senza casa, eludendo una buona trattativa o una ricerca minuziosa. Acquistare casa prima, vendere casa dopo: tra i vantaggi figurano, indubbiamente, una maggior tranquillità nella fase di vendita dato che si è già acquistato, la certezza di non rimanere sprovvisti di casa e un potere maggiore di trattativa durante la fase di vendita. Tra gli svantaggi, ciò nonostante, sarà previsto un versamento decisamente maggiore di denaro e, soprattutto, sarà necessario possedere una disponibilità economica consistente per acquistare la nuova casa, non avendo venduto ancora quella vecchia.

Non esiste una durata stabilita per legge. Di norma una tempistica ragionevole va da un minimo di 4 mesi ad un massimo di 6 mesi, eventualmente rinnovabili. Gli elementi su cui si basa la durata dell’incarico sono 2: un periodo lungo qualora si decida di ottenere il ricavo massimo dalla vendita della casa, un periodo breve qualora vi siano vincoli temporali sulla vendita in questione.

Secondo l’art. 1756 c.c., salvo patti contrari, il mediatore in caso di affare non concluso ha diritto comunque al rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione dell’incarico. Nel caso di incarico da House Dream, nulla è dovuto a nessun titolo se l’affare non verrà portato a termine.